내집마련 전략은 투자자의 연령과 환경 그리고 의지에 따라 달리 나타납니다. 즉 투자 목적이 무엇인가 따라 투자기간과 방법이 달라지며 포트폴리오 비중도 변화하게 되는 것입니다. 일반적으로 20~30대에는 내집마련 자금과 내집장만에 초점을 둔 재무전략이 필요한 반면
40~50대는 평형 넓히기를 비롯하여 자녀교육비와 노후자금을 구체화하는 것이 주요 재무전략이 됩니다. 이제부터 연령별로 내집마련 전략과 재무전략에 대해서 살펴보겠습니다.
 
 
20대 : 청약통장 가입은 필수, 종잣돈 마련은 기본

 

청약예금과 저축, 부금 등 청약통장 가입은 내집마련 꿈을 이루기 위한 초석입니다.
특히 청약관련 통장에 가입함으로 불입된 자금은 아파트 당첨 시 계약금으로 활용할 수도 있습니다.
또한 이 시기에는 경제적 부담이 작기 때문에 적은 돈이라도 예금이나 적금, 펀드 등에 가입하여 종잣돈 마련에 중점을 두는 것이 좋습니다. 즉 내집마련을 위해서는 유동성 자금 확보를 위한 시드머니(Seed Money)가 우선적으로 마련되어야 합니다. 그리고 이러한 저축습관의 구체성과 지속성 여부에 따라 부(Wealth)로의 편승속도가 달라집니다. 남들보다 먼저 출발하는 것은 편안한 노후를 즐길 수 있는 지름길이며, 확실한 미래를 보장해주는 최선의 방법입니다.

 
 
30대 : 내집마련 정보와 금융마인드에 관심 집중

 

30대는 결혼과 자녀양육에 대한 부담이 가중되는데다 내집마련이 절실해지는 때입니다. 따라서 자녀의 안정적 교육기반을 고려하여 구체적인 내집마련 계획을 세워야 합니다. 일반적으로 내집마련을 위해서는 자신의 노력과 투자여건 등에 따라 달라지기는 하지만 한꺼번에 목돈이 들어가는 것은 엄연한 사실입니다. 따라서 지역선정 및 규모 등을 고려한 뒤 무리한 자금조달 계획보다는 체계적, 단계별 계획을 마련해야 합니다. 즉 자신에게 유리한 대출조건이 무엇인지, 관련 상품이 무엇이 있는지 어떤 지역에 얼마나 아파트를 공급하는 지 등 적극적인 정보선택이 필요합니다. 5년 이상 무주택세대주라면 투기과열지구 무주택우선공급제도를 활용하거나 정부가 역점을 두고 추진하는 신혼부부주택, 또는 보금자리주택 등을 염두에 둘 필요가 있습니다.

신혼부부주택은 아파트 공급주체, 면적 등에 따라 청약통장 가운데 청약저축을 사용할 수도 있고 청약예금이나 부금을 사용할 수도 있습니다. 청약저축으로는 대한주택공사 등 공공기관에서 공급하는 주택에 청약할 수 있고, 청약예금은 민영주택, 청약부금은 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택 청약에 쓰입니다. 현재 정부는 보금자리주택 등 공공주택 공급을 대거 늘릴 계획이므로 청약저축 가입 시 신혼부부주택과 보금자리주택을 청약할 수 있는 기회를 모두 확보할 수 있습니다.
보금자리주택은 도심과 도시 주변에 집중적으로 지어져 일반 민영아파트 85% 수준의 가격에 공급되는 서민용 주택을 말합니다. 정부는 2018년까지 총 150만 가구의 보금자리주택을 공급할 예정입니다. 청약저축 가입자가 나중에 민영주택에 청약하려고 한다면 청약예금으로의 전환도 가능합니다. 그러나 청약예금에서 청약저축으로의 전환은 불가능함을 염두에 두어야 합니다.

청약통장에 가입했다면 내집마련을 위한 자금 마련이 문제입니다. 이를 위한 금융상품으로 추천되는 것이 장기주택마련상품, 이른바 '장마'입니다. 은행권의 `장기주택마련저축`, 증권사의 `장기주택마련펀드`, 보험사의 `장기주택마련저축보험` 중 어느 상품을 선택할 것인지도 고민해야 합니다. ‘장마’는 만 18세 이상 무주택 세대주나 집이 있더라도 전용면적 85㎡ 이하,공시가격 3억 원 이하 보유자라면 가입할 수 있는 저축상품입니다. 이자에 대해 세금을 떼지 않는 데다 1년 동안 가입한 금액의 40%(최고 300만원 한도)를 소득공제 받습니다. 다만 가입 후 7년 이내에 해지하면 비과세 혜택을 받을 수 없고 5년 이내면 소득 공제받은 세액까지 돌려줘야 하기 때문에 중ㆍ장기적인 내집마련 계획하에 가입해야 합니다.

 
 
40대 : 집 넓히기와 자산증식, 적절한 배합 필요

 

아이들이 성장하여 각각의 방을 요구하는 시기이며, 자녀교육 이외에도 여타의 많은 비용이 들어가는 시기입니다. 보통 40대에 접어들면 20~30대보다는 수입이 안정되기는 하지만, 그만큼 들어가는 비용 역시 만만치 않습니다. 자녀교육비 비중이 늘어나는데다 사회적 품위도 유지해야 하며, 더불어 노후대책도 고려해야 합니다. 따라서 다른 연령대에 비해 부채비율이 높아지는 시기라 할 수 있습니다. 그러나 전략적 재무계획과 구체적 실천의지, 약간의 종잣돈이 확보된다면 자산증식을 확대할 수 있는 또 다른 기회를 만들 수 있습니다. 이때 공격적인 투자보다는 다소 안정적인 방법으로 자산관리를 하는 것이 무엇보다 중요합니다. 왜냐하면 40대 접어들면 부양가족이 있는데다 투자 실패에 따른 회복할 수 있는 탄성(彈性)주기가 길기 때문입니다. 따라서 위험을 관리하는 것도 재무계획의 주요한 원칙 중 하나임을 인식할 필요가 있습니다.

 
 
50대 : 안정성 중심의 포트폴리오 재구성

 

인생주기로 볼 때 자산규모가 가장 크고 그만큼 경제적 여유가 있는 시기라 할 수 있습니다. 이전까지 돈을 모으는 시기였다면, 지금부터는 안정성에 무게를 두고 자산관리를 하여야 합니다.
하지만 현실은 그리 만만치 않습니다. 오히려 자녀의 대학교육비와 결혼자금, 그리고 머지않아 다가올 은퇴를 생각하면 더욱 부지런히 움직여야 하기 때문입니다. 투자에서 손실이 생기면 메울 수 있는 시간이 적기 때문에 효과적으로 자산을 관리하는데 초점을 맞춰야 합니다. 따라서 50대부터는 과거와는 다른 새로운 투자원칙이 필요합니다.
먼저 직접적이고 실물위주의 투자에서 위험을 줄이면서 보다 안전하게 관리할 수 있는 간접투자에 비중을 높여야 합니다. 자녀결혼자금과 노후자금을 확보하기 위해 유동자금은 지속적으로 유지해야 합니다. 또한 은퇴 뒤 생계수단으로 임대용 혹은 수익형 부동산의 매입도 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 임대주택사업이나 상가 등은 지역에 따라 수익성이 다르고 경기흐름에 민감한 편이라 위험을 방지하기 위해서는 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다

 
 
60대 : 노후준비 부족 시 역모기지론 활용 고려

 

우리나라의 인구고령화는 이미 2000년 65세 이상 인구비중이 전체 7%를 도달했으며 2018년도에는 그 배가 될 것이라 전망되고 있습니다. 노후의 안락한 생활을 즐기기 위해서 건강만큼 중요한 것이 고정적인 생활비 마련입니다. 연금과 생계형 저축을 통해 노후자금을 마련했다면 별 문제가 없겠지만, 자녀 학자금과 대출융자금 부담에 신경을 쓰다 보면 노후자금을 넉넉하게 마련하는 것도 쉽지 않은 일입니다. 더구나 과거처럼 자식이 부모의 노후를 보장해주리라는 믿음은 사회인식의 변화로 기대하기 어렵습니다. 월 생활비를 200만원으로 잡는다 하여도 80세까지 생활하려면 대략 7~8억 원이 필요하지만, 대부분의 경우 자식들 교육과 결혼 뒷바라지를 하고 나면 남은 자산이라곤 30평대 아파트와 약간의 현금이 전부인 경우가 많습니다. 이렇게 노후를 미처 준비하지 못한 경우라면 역모기지론을 활용하는 방법도 있습니다.
역모기지론은 특별한 소득원이 없는 고령자가 주택을 담보로 사망할 때까지 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 연금 형태로 지급받고, 사망하면 금융기관이 주택을 처분하여 그동안의 대출금과 이자를 상환 받는 금융방식입니다. 즉 자신의 집을 담보로 금융기관으로부터 연금식으로 생활비를 대출받아 사용하다가 사후에 주택의 소유권을 금융기관에 넘기는 제도입니다.

 
 
투자를 하는 이유야 개인마다 사정은 다르지만 공통분모는 안정된 가정생활과 윤택한 경제활동을 하기 위함입니다. 또한 내집마련과 재무설계의 목표의식과 방법은 합리적이며 효율성이라는 울타리 안에서 해결되어야 합니다. 성공적인 내집마련을 결정하는 요소는 명확한 계획, 탄력적인 대응, 저축하는 습관과 실천력 등에 있습니다. 그리고 이를 얼마나 구체화하는 가에 따라 내집마련의 시기여부와 혜택 정도가 다르게 나타남을 명심해야 할 것입니다.